Đề án giãn dân phố cổ đã được đặt ra từ năm 1998, nhưng suốt hơn hai thập kỷ vẫn gần như “đóng băng”, không phải vì thiếu quy hoạch mà do vướng bài toán sinh kế. Người dân nội đô chấp nhận sống chật chội bởi lợi thế kinh doanh vỉa hè với chi phí gần như bằng không, khiến việc di dời ra xa trung tâm trở nên kém hấp dẫn. Lần này, cách tiếp cận đã khác khi Hà Nội đặt mục tiêu di dời hơn 860.000 người khỏi vùng lõi lịch sử, gắn giãn dân với tái cấu trúc đô thị và phân bổ lại không gian phát triển trong dài hạn.
Mục tiêu cốt lõi của cuộc dịch chuyển 860.000 dân là gì?
Mục tiêu cốt lõi không chỉ là giãn dân, mà là chuyển dịch Hà Nội từ mô hình đô thị đơn cực sang đa cực, đa trung tâm. Thay vì dồn áp lực vào lõi lịch sử quá tải, thành phố sẽ hình thành các cực tăng trưởng mới tại đô thị vệ tinh.
Quá trình này đồng thời giải phóng quỹ đất vàng nội đô, tạo điều kiện phát triển các chức năng có giá trị kinh tế cao như tài chính, văn phòng hạng A, dịch vụ cao cấp – thay thế mô hình nhà ở cũ, kém hiệu quả.
Quy hoạch mới hướng tới mô hình “nén xanh”, phát triển theo chiều cao để dành không gian cho công viên, tiện ích công cộng, kết hợp hạ tầng đa tầng (TOD, hạ tầng ngầm, hồ điều tiết) nhằm giải quyết bài toán giao thông và ngập úng.
Về bản chất, đây là cuộc tái phân bổ dòng tiền và tài sản quy mô lớn, làm nền cho 5 siêu đô thị mới với tổng vốn đầu tư khoảng 4 triệu tỷ đồng, trên quỹ đất gần 50.000 ha, tạo hiệu ứng hai chiều: tăng giá trị đô thị vệ tinh – tối ưu quỹ đất lõi trung tâm.
Điều đáng chú ý là Nhà nước vừa giải phóng được đất vàng trung tâm với chi phí đền bù thấp, vừa lấp đầy và gia tăng giá trị cho các đô thị vệ tinh, tạo ra hiệu ứng “win–win” cho cả ngân sách và thị trường bất động sản.
Chi tiết các khu vực và lộ trình cuộc dịch chuyển 860.000 dân
Giai đoạn 1: 2026 - 2035 | Tái cấu trúc các vùng lõi mở rộng
Giai đoạn đầu tập trung vào các khu vực có mật độ cao, hạ tầng quá tải nhưng dễ triển khai trước.
- Khu vực sông Hồng: Diện tích 1.800 ha, di dời khoảng 200.000 người. Quỹ đất sau tái cấu trúc sẽ ưu tiên 30% cho giao thông và cây xanh
- Khu vực hồ Tây và phụ cận: Diện tích 463 ha (không tính mặt hồ), di dời khoảng 200.000 người. 40% quỹ đất sẽ dành cho thương mại, dịch vụ và khách sạn
- Khu hồ Gươm và phụ cận: Diện tích 81 ha, thực hiện tái cấu trúc 20% các công trình công cộng
Ngoài ra, thành phố sẽ thí điểm giãn dân tại một số ô phố trong vành đai 3, với diện tích khoảng 130 ha, di dời gần 42.000 người, qua đó rút kinh nghiệm cho các giai đoạn sau.
Song song, mô hình “làng trong phố” sẽ được triển khai tại các khu vực như Vạn Phúc, Bát Tràng, Triều Khúc, Cự Đà, Tây Tựu, vừa giãn dân, vừa bảo tồn làng nghề và bản sắc văn hóa truyền thống.
Giai đoạn 2: 2036 - 2045| Giải bài toán lõi lịch sử
Giai đoạn hai mang tính “xương sống”, tập trung vào những khu vực khó nhất.
- Khu phố cổ (81 ha): Di dời 26.730 người. Khu vực này sẽ được xây dựng thành biểu tượng du lịch cộng đồng, phát triển kinh tế vỉa hè và kinh tế đêm
- Khu phố cũ (200 ha): Di dời 23.000 người, tập trung bảo tồn kiến trúc thời Pháp thuộc hài hòa với công trình mới
- Các khu vực còn lại trong vành đai 3 (5.324 ha): Đây là khu vực có quy mô di dời lớn nhất với khoảng 370.000 người. Trong đó, 70% sẽ tái định cư tại chỗ và 30% chuyển đến các khu đô thị mới phía Nam
Các khu vực tiếp nhận cư dân – Động lực mới cho đô thị vệ tinh
Người dân thuộc diện di dời sẽ được bố trí tái định cư linh hoạt, tại chỗ sau khi tái cấu trúc, hoặc tại các khu đô thị mới hiện đại, đóng vai trò là những cực tăng trưởng mới của thành phố.
Cụ thể, Đông Anh, Gia Lâm và Long Biên sẽ là các khu vực tiếp nhận chính cho dân cư di chuyển từ vùng sông Hồng và hồ Tây, nhờ lợi thế quỹ đất lớn, hạ tầng đang được đầu tư mạnh và khả năng kết nối nhanh với trung tâm.
Trong khi đó, Hòa Lạc và khu vực phía Nam thành phố được định hướng tiếp nhận dân cư từ các khu vực trong vành đai 3, gắn liền với chiến lược phát triển khoa học – công nghệ, giáo dục và đô thị mới.
Để tạo sự đồng thuận, chính sách hỗ trợ dự kiến áp dụng hệ số đền bù từ 1 đến 2 lần, kết hợp với việc nâng cao chất lượng nhà ở, hạ tầng và tiện ích tại các khu tái định cư, giúp người dân không chỉ “đổi chỗ ở” mà còn nâng cấp chất lượng sống.
Cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư Bất động sản
Cuộc dịch chuyển quy mô 860.000 dân không chỉ làm thay đổi bản đồ dân cư, mà còn tạo ra những cú sốc cung – cầu mang tính cấu trúc cho thị trường bất động sản Hà Nội và vùng lân cận. Với nhà đầu tư, đây vừa là cơ hội hiếm có, vừa là bài toán đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và khả năng chọn đúng phân khúc.
“Cú sốc cầu” tại các đô thị vệ tinh – Khi nhu cầu trở thành bắt buộc
Không giống các chu kỳ tăng trưởng mang tính đầu cơ trước đây, làn sóng giãn dân lần này tạo ra nhu cầu ở mang tính bắt buộc. Gần 1 triệu người rời vùng lõi nội đô sẽ trực tiếp hình thành nhu cầu lớn về nhà ở, trường học, bệnh viện và dịch vụ sinh hoạt tại các khu tái định cư.
Chính yếu tố “phải ở – phải sử dụng” này giúp các đô thị vệ tinh như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc hưởng lợi từ dòng dân cư thật, tạo khả năng lấp đầy cao và thanh khoản bền vững, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Đây cũng là bước đệm cho 5 siêu đô thị mới, với tổng vốn đầu tư khoảng 4 triệu tỷ đồng trên gần 50.000 ha, biến gần 1 triệu người thành tập khách hàng tiềm năng cho bất động sản nhà ở, thương mại và cho thuê. Với nhà đầu tư trung – dài hạn, đây là giai đoạn phù hợp để đi trước một bước, trước khi giá trị được thị trường phản ánh đầy đủ.
Giá trị bất động sản vùng lõi – Từ nhà ở sang tài sản thương mại
Khi giãn dân diễn ra, bất động sản nội đô lịch sử và phố cổ sẽ không còn đóng vai trò để ở, mà được tái định vị thành tài sản thương mại – dịch vụ – du lịch.
Sự khan hiếm tuyệt đối, gắn với di sản, kinh tế đêm và dòng khách du lịch giúp giá trị khai thác tăng mạnh theo thời gian. Tuy nhiên, đây không còn là sân chơi cho nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ.
Điểm cần đặc biệt lưu ý là hệ số đền bù chỉ khoảng 1–2 lần giá nhà nước, đòi hỏi nhà đầu tư phải tính kỹ dòng tiền khai thác, thay vì kỳ vọng tăng giá thuần túy. Vùng lõi sẽ phù hợp với nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực vận hành tài sản.
Bất động sản cho thuê – Cuộc sàng lọc từ năm 2026
Từ năm 2026, chính sách áp thuế GTGT và TNCN với doanh thu cho thuê trên 500 triệu đồng/năm sẽ tạo ra một cuộc sàng lọc rõ rệt.
Các mô hình cho thuê nhỏ lẻ, thiếu bài bản sẽ gặp áp lực lợi nhuận. Ngược lại, mô hình cho thuê chuyên nghiệp, pháp lý rõ ràng, quản trị tốt sẽ chiếm ưu thế.
Trong bối cảnh giãn dân, nhu cầu thuê tại các đô thị vệ tinh tăng nhanh, đặc biệt ở phân khúc chuyên gia, gia đình trẻ, lao động chất lượng cao. Thị trường sẽ ưu tiên chiến lược dài hạn và dòng tiền bền vững, thay vì đầu tư ngắn hạn.
Có thể thấy, cuộc dịch chuyển 860.000 dân không đơn thuần là một kế hoạch giãn dân, mà là bước ngoặt tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội trong nhiều thập kỷ tới. Sự dịch chuyển này đồng thời mở ra chu kỳ phân bổ lại dân cư, dòng tiền và giá trị bất động sản giữa vùng lõi và các đô thị vệ tinh. Với tầm nhìn dài hạn, đây vừa là thách thức về chiến lược, vừa là cơ hội hiếm có cho những nhà đầu tư hiểu quy hoạch, nắm bắt đúng thời điểm và lựa chọn đúng phân khúc trong một bức tranh đô thị đang được vẽ lại từ gốc.
👉Liên hệ Karahomes để cập nhật quy hoạch, khu vực tiềm năng và chiến lược đầu tư phù hợp với cuộc dịch chuyển 860.000 dân.
📞 Hotline: 096 100 5858
🌐 Website: https://karahomes.vn/
