Biến động giá bán Vinhomes Cổ Loa cuối năm 2025 và bài học đầu tư

08/01/2026

Chia sẻ:

Sau hơn một năm mở bán, giá bán Vinhomes Cổ Loa đã trải qua nhiều đợt biến động rõ rệt, phản ánh trực tiếp diễn biến của thị trường bất động sản khu Đông Anh cũng như tác động từ các thông tin hạ tầng trọng điểm. Từ giai đoạn thị trường trầm lắng cuối năm 2024 đến cao điểm giao dịch đầu năm 2025, mặt bằng giá đã có sự phân hóa mạnh theo từng phân khu, từng vị trí và từng thời điểm vào vốn. Việc nhìn lại diễn biến giá đến cuối năm 2025 giúp nhà đầu tư đánh giá chính xác hơn hiệu quả thực tế, thay vì chỉ nhìn vào mức tăng trung bình của toàn dự án.

Phối cảnh toàn dự án và các phân khu của Vinhomes Global Gate

Tổng quan thị trường Vinhomes Cổ Loa đến cuối năm 2025

Vinhomes Cổ Loa (Vinhomes Global Gate) là một trong những dự án đô thị quy mô lớn nhất phía Bắc Hà Nội do Vingroup và VEFAC phát triển, tọa lạc tại huyện Đông Anh, Hà Nội, quy mô khoảng 385 ha với hơn 4.100 sản phẩm thấp tầng và 12.600 căn hộ chung cư

Dự án bắt đầu mở bán từ tháng 9/2024 với phân khu đầu tiên là Tinh Hoa. Tuy nhiên, giai đoạn thị trường giao dịch sôi động nhất rơi vào tháng 1 - 2/2025, khi thông tin khởi công cầu Tứ Liên được xác nhận rõ ràng và lan rộng trên thị trường

Tiến độ thực tế đến cuối năm 2025:

Phân khu Tinh Hoa: Hoàn thiện xây dựng khoảng 95%; đã bàn giao trên 90% căn từ tháng 7/2025.
Phân khu Thịnh Vượng: Bàn giao khoảng 80% cư dân trong giai đoạn tháng 11–12/2025.
Phân khu Cát Tường: Dự kiến bàn giao trong đầu năm 2026; hiện là phân khu hấp dẫn với giá cạnh tranh hơn so với hai phân khu trước đó.

Ngoài yếu tố thi công và bàn giao, dự án còn được hưởng lợi dài hạn từ quy hoạch đô thị và hàng loạt cơ sở hạ tầng như Metro số 4, các cây cầu bắc qua sông Hồng, cũng như tiện ích lớn của Trung tâm Triển lãm quốc gia nằm cạnh dự án, giúp tăng tính thanh khoản và điểm neo giá cho toàn khu vực.

Các căn biệt thự khu Tinh Hoa đã bàn giao 90%

👉 Cập nhật tiến độ thi công mới nhất của Vinhomes Cổ Loa tại đây

Chi tiết Vinhomes Cổ Loa giá bán và biến động tại các phân khu

Phân khu Tinh Hoa (Thiên Nga & Hoàng Gia)

Tiểu khu Thiên Nga là phân khúc được giao dịch mạnh do vị trí gần tiện ích trung tâm và mặt hồ. Những căn góc view hồ thường có mức tăng giá cao hơn so với căn thường. Giá bình quân đã tăng 25–40% so với giá gốc mở bán.

Trong khi đó, đơn lập mặt hồ tại Tiểu khu Hoàng Gia là phân khúc tăng giá mạnh nhất trong toàn dự án, khi nhu cầu săn các căn “tầm giá lớn” nhưng vị trí đắc địa vẫn rất cao.

Tiểu khu	Diện tích	Giá gốc (Tỷ VNĐ)	Giá chuyển nhượng (Tỷ VNĐ)
Thiên Nga	63m²	16 - 20	21
	75m²	19 - 26	Từ 27
	80m²	21 - 27	Từ 26
	85m²	23 - 38	34 - 45
	90m²	24 - 29	34,5
Hoàng Gia	127,5m²	36 - 43	Từ 47
	136m²	43 - 53	Từ 59
	144,5m²	40 - 48	Từ 65
	Đơn lập mặt hồ	(600-700 tr/m²)	Từ 156

Phân khu Thịnh Vượng (Ngôi Sao & Thời Đại)

Nhóm nhà liền kề tại Thịnh Vượng có biên độ giá tăng nhanh nhất ở các sản phẩm có vị trí view tốt hoặc gần nút giao chính, trong khi những căn ở vị trí trung tâm hay gần tiện ích có tính thanh khoản cao hơn bình quân

Tiểu khu	Diện tích	Giá gốc (Tỷ VNĐ)	Giá chuyển nhượng (Tỷ VNĐ)
Ngôi Sao	62,5m²	16 - 19	20
	67,5m²	18 - 20	23 - 26
	80m²	25 - 32	35
Thời Đại	63m²	16 - 20	21
	80m²	21 - 26	27
	85m²	22 - 28	26,5
	93,6m²	28 - 32	39

Phân khu Cát Tường (Nhật Nguyệt, Viễn Đông, Ánh Dương)

Phân khu này mở bán muộn hơn (tháng 11/2024) trong bối cảnh thị trường trầm lắng nên giá gốc khá cạnh tranh, khiến nhiều sản phẩm tại đây trở thành nhóm có lãi cao khi thị trường bùng nổ giá trong 2025.

Tiểu khu	Diện tích	Giá gốc (Tỷ VNĐ)	Giá chuyển nhượng (Tỷ VNĐ)
Nhật Nguyệt	62,5m²	14 - 17	Từ 20
Viễn Đông	75m²	19 - 24	Từ 24
Ánh Dương	63m²	-	18
	75m²	-	24
	80m²	-	25

Lưu ý: Giá chuyển nhượng trên là mức giá "thấp nhất" có thể tìm thấy tại mỗi phân khu ở thời điểm cuối năm 2025.

Phân tích lãi/lỗ và bài học đầu tư từ Vin Cổ Loa

Cùng phân khu, vì sao hiệu quả đầu tư khác nhau?

Như vậy, sau hơn một năm kể từ thời điểm mở bán, Vinhomes Cổ Loa đã hình thành mặt bằng giá thứ cấp tương đối rõ ràng, đủ để đánh giá hiệu quả đầu tư theo từng nhóm sản phẩm

Thực tế thị trường cho thấy, không phải căn nào cũng có lãi và mức sinh lời giữa các căn có sự chênh lệch rất lớn, dù cùng phân khu, cùng diện tích

Nhóm lãi tốt: Những căn có đơn giá thấp, tổng giá nhỏ hoặc vị trí đắc địa (gần hồ, mặt sảnh chung cư). Đặc biệt, các căn "giữa dãy" thường có tỷ lệ lãi trên vốn tốt hơn căn "đầu hồi" do giá gốc đầu vào rẻ hơn nhiều (3-5 tỷ) trong khi giá bán lại không chênh quá lớn.
Nhóm kém hiệu quả / Cắt lỗ:
- Căn đối diện nghĩa trang.
- Căn 75m² hai mặt tiền nhưng giá gốc CĐT quá cao.
- Căn lỗi "đường đâm" nhưng view công viên: Chủ đầu tư định giá theo view công viên rất cao mà không trừ chiết khấu lỗi đường đâm, dẫn đến việc chủ nhà phải bán hòa vốn hoặc cắt lỗ phí sang tên.

Các căn có view hồ luôn là căn có biên độ tăng giá tốt nhất

Bài học rút ra từ việc đầu tư Vinhomes Cổ Loa?

Việc phân tích nhóm lãi tốt và nhóm kém hiệu quả giúp nhà đầu tư nhìn rõ bản chất biến động giá tại Vin Cổ Loa, đồng thời rút ra những bài học quan trọng về giá đầu vào, vị trí và cách lựa chọn sản phẩm.

Đơn giá đầu vào là yếu tố quyết định: Cùng phân khu, cùng diện tích nhưng giá gốc có thể chênh 3–7 tỷ, ảnh hưởng trực tiếp đến mức lãi sau này.
Giá cao chưa chắc hiệu quả: Các căn đầu hồi, hai mặt tiền thường bị đẩy giá từ đầu, khiến dư địa tăng giá không còn nhiều.
Căn giữa dãy dễ lời hơn: Giá mua thấp hơn đáng kể, trong khi giá bán thứ cấp không chênh nhiều so với căn góc.
Vị trí thực tế quan trọng hơn quảng bá: Căn gần hồ, gần sảnh chung cư luôn giữ giá và thanh khoản tốt hơn.
View đẹp không che được lỗi xấu: Căn lỗi đường đâm hoặc vị trí nhạy cảm nếu mua giá cao rất khó bán lại.
Mua đúng thời điểm tạo lợi thế lớn: Nhóm xuống tiền cuối 2024 có biên độ lãi tốt hơn nhóm mua khi thị trường đã nóng.
Ưu tiên thanh khoản hơn kỳ vọng: Sản phẩm tổng giá vừa, dễ ở – dễ bán luôn an toàn hơn căn kén khách.

Tính đến cuối năm 2025, giá bán Vinhomes Cổ Loa đã thiết lập mặt bằng mới cao hơn đáng kể so với thời điểm mở bán ban đầu, đặc biệt ở các phân khu có tiến độ hoàn thiện tốt và vị trí đắc địa. Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy không phải mọi sản phẩm tại Vinhomes Cổ Loa đều mang lại lợi nhuận như nhau, và sự chênh lệch hiệu quả đầu tư chủ yếu đến từ giá đầu vào, vị trí căn và thời điểm mua. Do đó, khi tiếp cận sản phẩm ở giai đoạn hiện tại, nhà đầu tư cần ưu tiên phân tích từng căn cụ thể, so sánh đơn giá trong cùng khu vực và đặt yếu tố thanh khoản lên hàng đầu để đảm bảo an toàn vốn và dư địa sinh lời bền vững.